Ejendomsvurderingsloven—Side 2

Ejendomsvurderingsloven2.2 Ejendomme omfattet af EVL 2.2.1.1 Samlet fast ejendom Jf. EVL § 2, stk. 1, nr. 1, skal der ved ”fast ejendom” for det første forstås ”samlede faste ejendomme”, som defineret i USL § 2 med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden. Der tages således udgangspunkt i definitionen i USL § 2, hvoraf det fremgår, at en samlet fast ejendom er ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet. Dog fraviges definitionen i USL § 2 for så vidt angår fælleslodder, jf. EVL § 2, stk. 2. Det fremgår af EVL § 2 stk. 2, at fælleslodder jf. § 2 stk. 2, og § 3 i USL, anses som selvstændige faste ejendomme. Ved et fælleslod forstås et matrikelnummer ejet af flere ejere med hver deres ideelle andel. Mindst en af de ideelle andele af fælleslodderne i medfør af USL er registreret i matriklen som hørende til en fast ejendom. De øvrige andele af en fælleslod er imidlertid ikke nødvendigvis ejet af ejer, der ejer fast ejendom, som disse andele af fælleslodden er knyttet til. Det medfører, at en fælleslod vil skulle vurderes som en samlet fast ejendom med et antal ejere af ideelle andele svarende til andre samlede faste ejendomme med flere ejere.8 Fælleslodder vil blive kategoriseret efter de samme regler som andre selvstændige vurderingsejendomme ud fra ejendommens samlede karakter. Det forventes, at en overvejende del af fælleslodderne vil blive henført til kategorierne i EVL § 3, stk. 1. nr. 2-4, som enten landbrug, skovbrug eller erhverv og øvrige ejendomme.9 Hvis en samlet fast ejendom er noteret som en landbrugsejendom i matrikelregistret, omfatter landbrugsejendommen også arealer, der ifølge Landbrugsloven, skal henregnes til landbrugsejendommen, herunder mindst 2 hektar jord samt en beboelsesbygning, jf. LBL § 4, stk. 1. Idet matrikelsystemet på nuværende tidspunkt ikke registrerer bygninger, men alene grundarealer, præciseres det i EVL § 1, stk. 1, nr. 1, at bygninger opført på en matrikuleret grund også er omfattet af Ejendomsvurderingsloven, såfremt bygningen er ejet af den samme person, som ejer grunden. Dette gælder også for tekniske anlæg, der er opført på grunden. Umatrikulerede arealer og bygninger på umatrikulerede arealer er således ikke omfattet af Ejendomsvurderingsloven og skal derfor ikke vurderes. Det samme gælder for husbåde og andre flydende indretninger, uanset om husbåden m.v. f.eks. ligger på en fast bådplads. Hvis husbåden m.v. derimod permanent er placeret på land og er godkendt til beboelse, vil den blive anset for at være en bygning, der er omfattet af Ejendomsvurderingsloven. Baggrunden for, at umatrikulerede arealer ikke skal anses for at være en fast ejendom efter Ejendomsvurderingsloven er, at umatrikulerede arealer alene findes i meget begrænset omfang, og derfor kan de kun vurderes med en meget stor grad af usikkerhed, fordi der ikke kan laves en repræsentativ måling af handelspriser. Det forventes heller ikke, at antallet af umatrikulerede arealer vil stige – tværtimod forventes det, at alle typer af fast ejendom fremover vil blive overført til matrikelsystemet. Hvis et hidtil umatrikuleret areal matrikuleres, vil arealet fremover være omfattet af Ejendomsvurderingsloven og vil således også skulle vurderes efter Ejendomsvurderingsloven.10 2.2.1.2 Ejerlejligheder Ejerlejligheder er ligeledes omfattet af begrebet ”fast ejendom” i Ejendomsvurderingsloven, jf. EVL § 2, stk. 1, nr. 2. Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom, idet ejerlejligheden ikke har 8 Jf. L 71 2019/2020, bemærkninger til § 1 nr. 3. 9 JF. L 71 2019/2020, bemærkninger til § 1 nr. 3. 10 Jf. L 211 2016/17, bemærkningerne til § 2. 47Side 1Side 3

Systemet for ejendomsvurderinger er under gennemgribende forandring med den nye ejendomsvurderingslov. Vores specialister tilbyder kompetent rådgivning om betydningen af den nye lov. Download gratis e-bog om det nye ejendomsvurderingssystem.

SKATs vurdering af fast ejendom har en lang tradition bag sig i dansk ret. Rammerne for ejendomsvurderinger har altid været dynamiske, men en tidssvarende lov har længe været efterspurgt. I 2018 blev den hidtil gældende vurderingslov erstattet af en ejendomsvurderingslov. I løbet af 2019 blev de første prøvevurderinger gennemført. Processen med vurderinger sættes nu endelig i gang fra 1. januar 2020. Parcelhuse m.v. vurderes pr. 1. januar 2020 og dernæst følger de nye vurderinger af landbrug, skovbrug og øvrige ejendomme (erhvervsejendomme, udlejningsdomme m.v.) pr. 1. januar 2021. Vurderingsprocessen, de data, der indgår i vurderingen samt den metode, det sker ved og de muligheder, der er for at klage over det, er forandret med den nye ejendomsvurderingslov.

Hos DAHL har vi etableret et specialistteam, som har det fulde overblik over den kommende regulering. Vi har opbygget en solid platform, hvor den enkelte ejendomsejer er i centrum og ved vurderingens opstart kan serviceres med kompetent og værdiskabende bistand. Specialisterne giver i dette samlede værk en udførlig gennemgang af den nye ejendomsvurderingslov. Som læser får du et indblik i lovens nye aspekter samt et systematisk overblik over de forandringer, som den nye lov medfører. Forfatterne afdækker uklarheder og giver svar på forskellige spørgsmål om ejendomsvurderingsloven.

Har du brug for hjælp i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger? Vores team kan blandt andet hjælpe med:

Deklarationsprocessen
Vurdering om der skal klages over en ny eller fremført vurdering?
Skal man som ejendomsejer acceptere tilbud om tilbagebetaling efter tilbagebetalingsordningen?
Rådgivning om øvrige problematikker i forbindelse med nye ejendomsvurderinger

Side 2

Side 3

METTE HOUBORG PEDERSEN TROELS BEHNKE SKAK JESPER BIERREGAARD BENT RAMSKOV MIKKEL FISKER POUL JENSEN EJENDOMSVURDERINGSLOVEN 3. udgave 2020